Det Systemiske Risikoråd

PL´s bemærkninger til diskussionsoplæg ”Initiativer og pejlemærker i forhold til ejendomsmarkedet”

Parcelhusejernes Landsforening (PL) ønsker hermed, at reagere på Rådets oplæg, såvel vedrørende instrumenternes udformning, som et antal af pejlemærkerne. PL skal dog også tillade sig, at kommentere på den generelle situation, set ud fra et parcelhussynspunkt, desuagtet at en række af punkterne vil berøre politikområder, der rækker ud over det for Rådet fastsatte mandat. Dette har baggrund i, at der deri rummes en række forklarende elementer, der efter PL´s opfattelse, skal tages med i en betragtning omkring udvikling af ejendomsmarkedet.   

Vi har i PL dyb respekt for, at man politisk har ønsket at have et rådgivende organ, som Det systemiske Råd. Men vi skal samtidig advare imod, at man ud fra teoretiske beregninger og vurderinger, herunder internationale erfaringer med svingende relevans for det danske marked, forsøger at opstille styringsredskaber, der skal forebygge uønskede udsving på det nationale ejendomsmarked. Dette set i lyset af, at man ikke dokumenterer, med rimelig sikkerhed, at man ud fra akademiske vurderinger kan forudse udviklingen.  

Det er naturligvis unfair i den nuværende situation, at påpege, at den seneste krise, og for den sags en del andre, ikke har været advaret/forudsagt godt nok, til at der politisk har kunnet være tilstrækkeligt grundlag for indgreb. Vi har en pæn tillid til, at mulighederne for forbedrede forudsigelighed fortsat øges med Rådets arbejde. Men PL mener, at det er nødvendigt at understrege den manglende tidligere forudsigelighed, når der opregnes så rimeligt voldsomme indgrebsmuligheder på nuværende tidspunkt. 

Det er ligeledes nødvendigt, at vurdere risikoen for, at indgreb vil være selvopfyldende, idet PL ser, at der så absolut mangler implementering af behavioristiske og risikoreaktioner for afgørende segmenter af ejerboligejerne. Reaktionerne fra og effekten af den meget lange tidshorisont for danskere, der står overfor et boligkøb eller boligskifte, har ofte tidligere været undervurderet og har udløst eller forstærket uønskede udsving i markedet. Dette har selvforstærkende medført, at købere har holdt sig tilbage og sælgere dermed ikke har kunnet komme af med deres ejendomme. Hvilket har virket forstærkende på den skabte usikkerhed og afventende holdning, som har skabt øget opsparing og forbrugsændringer, der markant er slået igennem negativt på væksten i samfundet. 

Omvendt er der med rimelig succes, andre gange politisk gennemført positive tiltag overfor ejerboligmarkedet, der har haft som delformål at ”løbe samfundet” i gang ved netop at spille på de psykologiske forbrugsreaktioner på indgreb.  

Trods det danske ejendomsmarkedets internationalt set lille omfang, vil vi bede om, at man iagttagere og respekterer den voldsomme opdeling af ejerboligmarkedet i undermarkeder. Sagt på en anden måde, så ønsker vi, at der er fokus på, at man ikke skal stirre sig blind på, at løse ”københavnerproblemer” og så slagte andre dele af landet, der endelig er ved at komme sig. 

Vi skal også påpege, at diverse stresstest og det meget lave antal tvangssalg under den seneste krise dokumentere realkredittens, og for dens sags skyld ejerboligejernes realitetssans ved både lånoptagelse og låneafvikling. Men netop her er det væsentligt at understrege, at det tidligere ofte har været likviditetsproblemer og ikke det langsigtede afdragspotentiale hos familien, der har været konkursårsag. Også dermed viser afdragsfrihed i en kortere eller længere periode sin positive betydning for parcelhusejere.  

”One size fits all” styringsredskaber, som forslagene generelt er udtryk vil meget let kunne få utilsigtede effekt på dele af markedet, med for den enkelte ejerboligejer uoverskuelige konsekvenser, der vil kunne være selvforstærkende.  

Udover de geografiske forskelle, skal vi tillade os, at påpege de meget store indbyggede reaktionsmønstre, der er indlejret i den aldersmæssige og indkomstmæssige struktur. Dette indebærer, at indgreb, så som udbetalingsstørrelse og indkomstkrav, kan afskære ejermuligheden for familier, der egentlig over tid ville være oplagte og kapable boligejere, fordi der er opstillet rigide krav, der vanskeligt vil kunne afviges fra i disses opstartsfase som boligejere.  

Vi skal også påpege den tankegang, at man tilsyneladende i sine vurderinger fra Rådets side ikke iagttager, at der ikke hos alle dele af ejerboligejerne er et ønske om eller en mulighed for at kunne komme til at sidde gældfri i eget hus. Vi så gerne, at belåningsmulighederne udvides for de nederste dele af belåningen til, at der var adgang til f.eks. 50- årig belåning eller afdragsfrihed. Dette vil modsvare den opfattelse, som vi mener, der i stigende omfang er blandt boligejere om, at man alternativt ellers vil indrette sig f.eks. med tillægsbelåning, således at man aldrig fuldt ud vil afvikle boliggæld. I visse tilfælde ønsker boligejere, at kunne have muligheden for at belåne friværdi til privatforbrug f.eks. som led i finansieringen af pensionering eller uforudset familiemæssige begivenheder, hvilket der bør tages tilstrækkelig respekt for i eventuelle tiltag.
Effekterne af et reaktionsudløsende indgreb f.eks. som foreslået overfor udbetalingskrav og eller afdragsprofil vil være meget svære at rulle tilbage, hvis der er utilsigtede effekter, og eller hvis der er udefra kommende andre belastninger af markedet f.eks. internationale kriser med rente og energiprisstigninger.   

Vi skal tillade os, selv om dette ligger udenfor Rådets primære kompetence, at påpege, at der efter PL´s opfattelse, er andre årsager af lokal karakter til den af Rådet anførte overophednings/boblerisiko. Indgreb overfor projektbelåning er en mulighed, men man glemmer fuldstændig, at en af løsningerne kunne være, at der blev mere plads til at bygge nye parcelhuse og andre ejerboliger, og dermed tage luften ud af overefterspørgslen, der i et vist omfang driver det som Rådet betegner som en risiko for en prisboble.
Vi skal, selv om det ligger udenfor ”vort parcelhusområde”, påpege, at den meget begrænsede andel af ejerboliger i specielt København og Frederiksberg i kombination med den demografiske udvikling og forældrekøb kan skævvride dette område. Men da det næsten fuldt udbyggede område ikke giver særligt stort tilvækstmulighed vil en forbedret mulighed for at konvertere andels- og lejebolig til ejerboliger kunne være en delløsning, når der er så stor efterspørgsel efter dette.  

Men PL foretrækker naturligvis at tilvæksten af ejerboliger sker som parcelhuse i nærområdet til storbyerne specielt København. Dette vil kræve, at man foretager indgreb for at styrke den kommunal interesse i at udstykke til parcelhuse til en mindre profitorienteret grundpris end man gør i dag. Der vil endvidere med fordel kunne ske ændringer af planloven m.v. således at flere områder kunne udstykkes. Og dermed ville et større udbud medvirke til at tilfredsstille en del af den overefterspørgsel der er i øjeblikket.
Naturligvis så PL også gerne at den nyligt indført moms på byggegrunde blev fjernet, idet dette er medvirkende til et prispres på grunde.