Mit Hus nr. 2023-03

Leder

Ikke kun udsigt til trist vejr og usikkerhed

Efterår og vinterperioden er altid udfordrende for vores huse og vores familier. Men der er også andre forhold, der skal tages med i udsigten.
Man kan/skal altid som boligejer være godt forbedret, det kan man ikke understrege kraftigt nok, men selve huset er en kun en del af de problemer vi skal kalkulere med, at der er risiko omkring. Men vi er underlagt de vejrmæssige udfordringer, der - også af klimamæssige årsager - bliver stadig mere udfordrende. Hyppigere og kraftigere vejrbegivenheder vil udfordre vores huse, og dette skal indkalkuleres i den måde, som vi bygger, vedligeholder og moderniserer på.
Boligerne skal også kunne ”levere” en del af de energibesparelser og udfasning af fossile energiformer, som vi som samfund er forpligtede til at gennemføre i løbet af de nærmeste år. Men det er ikke alle isolerings- og udskiftningstiltag , der er økonomisk realisable for den enkelte boligejer. Derfor fastholder PL, at der skal offentlig hel - eller medfinansiering for at sikre, at resultaterne opnås uden, at der skal ske en styring alene med pisken og tvang. Der vil uden tvivl være risiko for ”sorte” usælgelige huse specielt på landet og i de mindre bysamfund, hvilket vil kunne føre til forfaldne ejendomme, der ikke har kunnet energirenoveres nok, og/eller der ikke har været økonomisk mulighed for at udføre dette.
Der er en fortsat føljeton omkring pålideligheden af de udsendte foreløbige ejendomsvurderinger, og det kommer til at blusse op igen, når skattekonsekvenserne bliver kendte for den enkelte boligejer. Men der er politisk tilsyneladende ikke nogen vej tilbage. De indbyggede skævheder i vurderingerne er selvfølgelig et problem, men PL vurderer også, at man bør kigge bagud i processen og se på hvilke basisoplysninger, vurderingssystemet er bygget på. Ingen beregninger er bedre end de indgående informationer, og der halter det ekstremt, er det dokumenteret.
Landinspektørforeningen har senest påpeget - også her i MIT HUS side 4 - at der f.eks. er et stort problem i forhold til tinglyste servitutter, og det foreslås, at man øger hastigheden på digitalisering af servitutter og efter en periode lader forældede servitutter udgå, hvilket PL støtter. Men selv om det selvfølgelig er et problem, stopper problemet ikke dér. Det er PL’s vurdering, at der er en række yderligere nødvendige basisoplysninger til ejendomsvurderinger, der mangler, hvis man vil gøre sig håb om et retvisende resultat, og ikke blot et eller andet fiktivt glansbillede, der kun har til formål at skaffe et skattegrundlag med det formål at få kroner i kassen.
Som med gamle servitutter mv. ser PL problematikker omkring forhold som radon og PCB. Forhold, der kan påvirke en ejendom markant, men som pt. ikke indgår som parametre. Meget aktuelt kan vi også se, at der er yderligere steder i landet, der har en større og større risiko for oversvømmelser - senest f.eks. 18/10/2023 i Kolding, hvor ejerne i visse områder blev beordret til at sikre deres huse og derefter forlade områderne. Delvise oversvømmelser af ejendom eller risiko herfor indgår PL bekendt heller ikke som parametre i ejendomsvurderingerne. Så på den ene side har man måske et perfekt hus på papiret, men dagen efter (eller om nogle år), kan der måske kun være en husbåd på grunden…. Og mon ikke (om ikke andet så risikoen for et sådant forhold) påvirker ejendomsprisen?
Det er altid en god ide at prøve at få det bedste ud af en skidt situation. Det kan nogle gange overraske, når der, som med Coronaen, kommer noget helt uventet ud af en forfærdelig situation. Ja, der var meget negativt med sygdom og samfundsøkonomisk tilbageslag, men jeg kan også notere, at der var mange, der fik øjnene op for hvor dejligt, det egentlig er, at have sin egen bolig med have. Så i stedet for en indfrielse af de dystre forudsigelser fra prognosemagerne om voldsomme prisfald, blev der i stedet solgt mange huse til endog højere priser. Det var isoleret set endnu en gang en understregning af, at der en basal interesse hos danskere, at eje sit eget og helst med et stykke jord til. Derfor er det også svært at forstå, at ejerboliger fortsat skal beskatte så hårdt, og at der væltes stadig flere forpligtigelser over på os.
Nye krav til ejerboligbyggeri mv. betyder ikke alene højere opførelsesomkostninger, hvilket indebærer højere ejendomsværdiskat ikke bare på selve byggeprisen, men husk at der i forvejen er en 25 %´s momsskat, der er skal betales, og sørme om den moms ikke også indgår som skattegrundlag, så boligejere betaler skat af skatten. Disse højere udgifter forplanter sig sammen med inflationsstigninger til ejendomsvurderingerne på de allerede eksisterende ejendomme. Så alle rammes direkte eller indirekte af, at der skærpes krav til byggeriet også selv om, det er for at være mere energikorrekte.
Udsigterne for ejerboliger er egentlig gode, når der ses på hvor mange, der gerne vil eje, og at prognoserne nu taler om stabilitet i 2024 og 2025 og måske faldende rente og inflation.
Men lad os nu se! Men det gør jo ikke noget at være lidt optimist trods alt.